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Miguel Ángel Mondelo

Blog de Miguel Ángel Mondelo, exdirector del departamento de Economía de Efe, redactor jefe de Efeempresas, Efeemprende y EFEmotor y colaborador de EfeAnálisis y del programa de RNE "No es un día cualquiera". Convencido de que la economía mueve el mundo y de que hace falta mucha pedagogía para contarlo.

El ladrillo emerge de la crisis

La recuperación del sector inmobiliario, uno de los más castigados por la crisis, gana fuerza. En el primer trimestre, los precios subieron el 6,3%, el mayor incremento desde 2007. La compra de viviendas aumentó el 20,7%, hasta 103.288 operaciones, la cifra más alta desde 2010. ¿Es posible otra burbuja?

Probablemente la pregunta es prematura. Tanto los precios como el número de transacciones están aún lejos de los máximos registrados en el pico de la burbuja, cuando las viviendas se encarecían a ritmo de dos dígitos. Según un reciente informe del IESE, se tardarán más de veinte años en volver a los precios de 2007 en términos constantes, es decir restando el efecto de la inflación. En términos nominales, esa cota se alcanzará en 2025. La construcción de viviendas tampoco ha llegado a los excesos de la burbuja. Entre 1998 y 2007, se levantaron casi 600.000 viviendas al año, una cifra sin parangón en Europa. Desde 2007 hasta 2014, se han construido 75.000 anuales. El stock de viviendas vacías es aún elevado y el paro, aunque se ha reducido en los últimos años, sigue en torno al 20%.

Sin embargo, han bastado unos años de recuperación económica para que el sector haya vuelto a funcionar. Sólo tenemos que fijarnos en la proliferación de agencias inmobiliarias que se ha producido en los últimos meses. Habían desaparecido de nuestro paisaje urbano y han vuelto. Y de las cenizas de las inmobiliarias quebradas durante la crisis han emergido las pujantes socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria).

Tampoco debemos olvidar algunos factores que podrían conducir a una futura burbuja. El más evidente es la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Un largo periodo de tipos de interés muy bajos estuvo en la génesis de la anterior.  Ahora, los tipos de interés son incluso negativos, lo que tiene efectos sobre la actitud de los inversores y de las entidades financieras.

La ínfima remuneración de los depósitos bancarios y la volatilidad de los mercados bursátiles, que resta atractivo a los fondos de inversión, juegan a favor de la inversión inmobiliaria, sobre todo en un país como España en el que la vivienda en propiedad está grabada en el ADN.  Este atractivo crecerá a medida que los inversores, incluyendo los particulares, comprueben que la subida de los precios es constante. Así se forman las burbujas de activos. Si se piensa que el precio de un piso, del oro o de las acciones de una determinada empresa se van a revalorizar rápidamente, es seguro que un porcentaje importante de inversores optará por comprar.

Las entidades financieras también pueden estar tentadas de acelerar la concesión de hipotecas. Los tipos bajos han laminado sus márgenes, lo que les induce a aumentar el volumen de operaciones para mantener una rentabilidad similar.  Eso fue lo que ocurrió en el primer lustro del siglo.

Otro elemento determinante ligado a la política monetaria es la abundancia de liquidez, que favorece la formación de burbujas. El dinero busca activos rentables y puede encontrarlos en un mercado inmobiliario en recuperación.

No son éstos los únicos factores que influyen. También hay que tener en cuenta la llegada de inmigrantes, el interés de ciudadanos extranjeros por contar con una residencia en España, la fiscalidad de la vivienda y las ayudas públicas. Y un aspecto que jugó un papel clave en el pasado.  Durante el periodo de formación, una burbuja inmobiliaria tiene efectos positivos difíciles de obviar: crea empleo (cuatro puestos de trabajo por vivienda), aumenta los ingresos fiscales y tira de otros sectores. Por eso cuesta tanto pincharlas.

 

 

EFE Directo: #MWC17

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